Zo profiteer je als huurder van btw belaste huur van kantoorruimte

Onroerende zaken zijn vrijgesteld van btw en toch belast mijn verhuurder de btw door, hoe zit dat?

De verhuur van kantoorruimte valt onder onroerende zaken en is daarmee vrijgesteld van btw. De verhuurder mag jou als huurder normaal gesproken geen btw in rekening brengen. Toch belasten verhuurders de btw (bijna) altijd door aan jou als huurder. Hoe kan dat? Daarvoor moeten we begrijpen hoe het principe 'voorbelasting' werkt. Dat leggen we hieronder aan je uit. 

NB. Er zijn een aantal uitzonderingen waarbij standaard btw moet worden geheven door de verhuurder. Hierbij kun je denken aan ruimten waar mensen korte tijd verblijven, zoals hotel- en pensionkamers. Maar ook de huur van parkeerplaatsen, kampeerplaatsen, lig- en bergplaatsen voor vaartuigen etc valt hieronder. Hier wordt de btw dus altijd doorbelast aan jou als huurder.

Wat is voorbelasting en hoe werkt het?

In Nederland (en in andere landen van de Europese Unie) wordt omzetbelasting geheven volgens het 'belasting-toegevoegde-waarde systeem'. In de volksmond praten we dan over 'btw'. In deze blog gebruiken we ook de term btw in plaats van omzetbelasting. Wanneer een verhuurder (een belegger of particuliere investeerder) een kantoorpand koopt, maakt deze allerlei kosten. Denk hierbij aan de aankoopkosten, verbouwingskosten, achterstallig onderhoud, renovatie etc. 

Een kantoorpand (en dus kantoorruimte) heeft echter wel een lange levensduur. Daarom wordt de voorbelasting op de aankoop (of verbouwing/renovatie) verdeeld over 10 jaar, ook wel de herzieningstermijn genoemd. Aan elk van deze jaren wordt 1/10e deel van de voorbelasting toegekend. Wanneer de verhuurder de btw op het kantoorpand als voorbelasting heeft afgetrokken, maar deze vervolgens 'vrijgesteld van btw' besluit te verhuren, moet de verhuurder (een deel van) de btw terugbetalen. 

Voorbeeld: Een verhuurder koopt een kantoorpand op 1 januari 2010 waarbij de kosten 1,21 miljoen euro (1 miljoen euro excl. btw) bedragen. De btw over het aanschafbedrag, bedraagt in dit geval €210.000,- (21%). Dat betekent dat de verhuurder in dit geval jaarlijks €21.000,- (10%) voorbelasting mag aftrekken op de door hem te betalen omzetbelasting. Besluit de verhuurder de kantoorruimte vanaf 1 januari 2015 btw-vrijgesteld te verhuren, dan moet de verhuurder over de jaren 2015 tot en met 2019 de voorbelasting terug betalen. Namelijk 5 jaren maal €21.000,-. Omdat de verhuurder geen verlies wil lijden, zal ditzelfde bedrag als btw-compensatie worden doorberekend in de huurprijs.

Is het mogelijk om deze kantoorruimte btw vrij te huren?

Zo profiteer je als huurder van btw-belaste (ver)huur

We weten inmiddels dat, ondanks de verhuur van onroerende zaken zoals kantoorruimte is vrijgesteld van btw, er toch vaak btw wordt geheven door de verhuurder. We begrijpen dat verhuurders dit doen zodat zij de btw op de aanschaf van een kantoorpand, het onderhoud en de renovatie ervan als voorbelasting kunnen aftrekken. 

Bestaat het bedrijf waarmee jij kantoorruimte huurt voor tenminste uit 90% btw belaste bedrijfsactiviteiten, dan mag jij als huurder deze btw als voorbelasting aftrekken. Voor werkgeversorganisaties, makelaars, reisbureau's of arbo-diensten geldt een percentage van 70% i.p.v. 90%.

Doordat jij als huurder de btw over de huurprijs als voorbelasting kunt aftrekken betaal je feitelijk een lagere huurprijs. Je kunt deze btw namelijk aftrekken van de omzetbelasting die je als bedrijf afdraagt. Door dit fiscale voordeel zul jij flink op de kosten van de kantoor van kantoorruimte besparen. 

Zou je de door jouw gekozen kantoorruimte btw-vrijgesteld gaan huren, dan zal de verhuurder een btw-compensatie opnemen in het huurcontract. Dit zal leiden tot een niet-aftrekbare kostenverhoging voor jou als huurder oftewel btw-belaste verhuur is voordeliger voor jou als huurder!

Tip! Met het geld dat jij bespaart kun je bijvoorbeeld je kantoor in Scandinavische stijl laten inrichten. Ben je op zoek naar meer handige tips en achtergrondinformatie over huurprijzen? Lees meer hierover in all-in huurprijzen. 

Bespaar op btw kosten en ga voor een nieuw interieur.

Extra informatie over de verwerking in de huurovereenkomst

Zorg ervoor dat in de huurovereenkomst van de kantoorruimte altijd de volgende punten door de verhuurder zijn opgenomen:

• de btw belaste huur
• de ingangsdatum van de btw belaste huur
• een omschrijving van het kantoorpand en de kantoorruimte met gegevens uit het kadaster
• de datum waarop het boekjaar van de huurder start
• een verklaring waarbij je als huurder de btw (nagenoeg) kunt aftrekken als voorbelasting (voor tenminste 90% of in specifieke gevallen 70%)

Bovenstaande staat in principe standaard opgenomen in de huurovereenkomst. Voor de zekerheid kun je ook altijd een huurcontract door SKEPP laten opstellen. 

Wil je weten hoeveel vierkante meter kantoorruimte je nodig hebt voor jouw bedrijf? Lees dan ons blog 'Zoveel vierkante meter kantoorruimte heb je nodig per persoon'. Succes met het profiteren van btw belaste huur van kantoorruimte!